Как реально определяется стоимость строительства?

[сметчик]

Здравствуйте.
Скажите пожалуйста, что я увижу в итоге если хочу заказать проектно-сметную документацию как в базисном 2000 так и текущем уровне цен. Причем перевод в текущий уровень цен коэффициентами меня не устраивает из-за непонятности в самой форме коэффициента, у меня всегда насчет него были сомнения, почему к примеру 2, а не 3.
Меня очень интересует откуда возмут текущую стоимость на материалы, машины и зарплату для выполнения моего заказа. Объект у меня не типовой с применением новых материалов. И если уж я заплатил 0,5 % от стоимости Своего объекта по составленной ими же смете, есть ли у меня гарантии что мне хватит денег построить данный объект. Насколько точно составляются сметы в текущем уровне цен и какой процент расхождения я могу получить при получении текущей стоимости с помощью индекса или с помощью текущих цен? Заранее благодарен за квалифицированный ответ. Для заинтересованных рад буду уточнить детали.

[Комп Дед]

Судя по тому, что коэфициенты выпускаемые МЦЦС бывшего Госстроя, день ото дня становятся всё меньше с учётом инфляции(журнал "Ценообразование в строительстве и ЖКХ" №1 2004г.), то может оказаться , что на момент окончания строительства Ваш объект будет стоить меньше, с учетом коэффициентов, чем в базисном уровне цен.
А если серьёзно, то бог его знает, потому как база 2001 г. непредказуема своими сюрпризами. Посчитаете лучше смету ресурсным методом на базе МТСН или ГЭСН.

[сметчик]

Может быть я некорректно задал вопрос но меня как инвестора глубоко заинтересовал процесс определения сметной стоимости, вникая в сметную документацию которую для меня рассчитали я немного удивился когда не увидел в раскладке ведомости используемых ресурсов тех материалов которые я заказывал в отделке. Мне нужны были подвесные потолки я из почему-то не нашел, в коридорах по заданию должны быть натяжные потолки в ведомости их тоже не обнаружил, в холле пол с полимерным покрытием, но в смете его нет, наружная отделка в системе вентилируемого фасада по каркасу, в смете такого вообще нет, К объекту по техзаданию нужно подвести инженерные сети под дорогой, я заказал исполнение методом бестраншейной прокладки без разрушения верхнего слоя, у меня же в смете стоит разработка траншеи эксковатором и трубы стальные, а не пластиковые. Это еще не весь список того что я как не специалист, но здравомыслящий человек заметил. И поэтому у меня и возникает вопрос почему так составляется смета, но на этот вопрос мне не дали разумного ответа сметчики, ссылаясь на то что мол нормы какието госстроевские, они вроде и новые но в то же время и старые, вобщем я совершенно запутался.
Одно я понял смета может быть составлена не на то что ты хочешь видеть а на то что есть в нормах, но ведь это как то неправильно получается.
Скажите тогда ресурсный метод по текущим ценам это не новшество, а очередное надувательство, либо я что-то недопонял.
И если есть смета в текущем уровне цен к примеру 200 млн.руб, то это получается совершенно примерное число, и мне может нехватить, денег, а могут и еще остаться. Меня к примеру убеждали что в договоре как правило ставится открытая цена и стоимость определится согласно каких то актов выполненных работ помесячно, но ведь это совсе6м нелогично, почему я должен переживать, не зная во сколько мне обойдется это строительство.

Так вот всетаки скажите, как определяется стоимость строительства реально?

[133]

РЕсурсная смета должна отражатьреальную цену.Т.К. там закладываются материалы ,механизмы и з/пл по реальной цене.
Но если вы к бюджету отношения не имеете пусть Вам составят коммерческую смету там все понятно,и очень точно. Причем можно еще заложить процент на всякие непредвиденные потом эта сумма может остаться непотраченной. НО так удорожания уже не будет.
Конечно точно до копейки посчитать не получится все цены меняются .
Но опять же можно заключить договор на точную сумму.Подрядчик тошда конечно подстрахуется сам,но за Ваш счет.

[Комп Дед]

Если Вы находитесь в Москве, настоятельно рекомендую обратиться в "Центр экономики и ценообразованияв строительстве" (974-15-89). Мы можем провести разовые консультации для вас или взять под контроль весь процесс Ваших расчётов с подрядчиками. Уверяю, что деньги, которые вы заплатите за наши услуги, значительно меньше тех, которые мы вам сэкономим, судя по Вашему рассказу.

[сметчик]

К сожалению я нахожусь не в Москве, но думаю стоит связаться с Вами. Но уж если я взялся за выяснения особенностей определения стоимости, задам еще один вопрос. Получается есть не только базовая и текущая смета есть еще и бюджетная и коммерческая.
Если деньги мои то в этом случае сметная документация составляется особым образом, почему же тогда когда фирмы предлагающие составить сметную документацию это не подчеркивают, ведь уже им платят не бюджетными деньгами. Мне кажется при частных вложениях инвестор больше считает свои деньги, чем при бюджете.
Тогда как выглядят коммерческие сметы, и кроме Москвы кто занимается их составлением? И второй вопрос Вы упомянули что кроме составления сметной документации нужен процес конроля подрядчиков во время строительства. Получается есть такие фирмы, кто может в состоянии определить стоимость и проконтролировать строительство. Тогда если можете обрисуйте "схему" движения от инвестора и его желания построить "объект" до переступления порога готового дома, если возможно отобразить в схеме всех игроков кто будет необходим в участии данного процесса и роль данной фирмы, что будет контролировать она, и что сможет контролировать инвестор.
И последний вопрос, вмешательство государственных лиц возможно в этой схеме и насколько сильно такое вмешательство?

[133]

Это не бюджетная и коммерческая ,а смета составленная по какой-то нормативной базе и просто в ценах строительного рынка .
Просто зачем Вам брать кукую-то применительную расценку для монтажа натяжных потолков в Госстроевской базе нет таких расценок и материалов.если фирма их монтирующая выставит вам счет в У.Е. за 1м2. НО в ресурсном всетаки хороший сметчик вам довольно точно составит смету,тем более если вы не бюджет ,то заменит все материалы на фактические.И покажет какую з/пл будут получать рабочие.

[Комп Дед]

Схема работы такова : Инвестор- Заказчик-Генподрядчик-(при необходимости для специальных работ) Субподрядчики
Вы - Инвестор, нанимаете инжиниринговую фирму, которая называется Заказчик, и хорошо разбирается в строительстве. Она и должна представлять Ваши интересы. К подбору такой фирмы нужно подходить очень внимательно, учитывая что ,к сожалению, между подрядчиками и сотрудниками заказчика часто возникают "неформальные отношения", при которых заказчик "закрывает глаза" на некоторые шалости подрядной организации.
Вторая проблема - возможный сговор генподрядчика с субподрядчиком и(или) с поставщиками материалов. Т.е. субподрядчик или поставщик завышает стоимость, а разница между ними делится.


Чтобы исключить возможность всем участникам строительного процесса "играться" с Вашими деньгами, нанимается инжиниринговая фирма, которая осуществляет контроль за всеми ( назовём это "сметный аудит" или «собственное Контрольно-ревизионное управление").
Наличие договора с такой фирмой при возможности пусть не полного, но хотя бы выборочного контроля за ходом строительства и финансирования с последующими штрафными санкциями за нарушения, сильно отбивает у всех охоту работать не честно..

Очень важно также заключение правильных договоров с заказчиком, подрядчиком и субподрядчиками , что бы Вы могли отстоять свои интересы в случае возникновения проблем. На эту тему мы издали три книги (см.Сайт)

Коротенько вот так, но в принципе, всё это и был – строительный консалтинг, пока бесплатный

Кстати, в некоторых регионах у нас есть партнёры, которые смогут оказать вам вполне квалифицированную помощь, при необходимости, с нашим участием .

[Людмила]

Базовая смета-это смета по ценам определеннго года (например 1984, 2001, 1998 г.), к ней применяются коэффициенты для перевода в текущие ( сегодняшние) цены. Это как правило для бюджетных строек и связываться с ними мало кто хочет. По этой смете Вы можете посмотреть сколько Вам нужно материала и сколько по времени должна проводится работа.
Если деньги Ваши, то Вам составят ведомость работ с ее стоимостью (это зарплата рабочих в этой фирме, а она отличается от бюджетной в меньшую сторону, + накладные с прибылью+налоги) и сколько материала нужно.
Вы обратитесь в несколько фирм и выберете ту, которая Вам подходит по ст-ти, качеству и времени исполнения Заказа.
Примерно так.